O avanço da tecnologia vem gerando alterações em todos os tipos de negócios, sendo que tem alcançado inclusive as locações de imóveis residenciais para temporada.

Com a criação de aplicativos (plataformas digitais), locatários entram e saem de imóveis com grande rapidez, o que significa de contratos desses tipos tem sido fechados de imediato (prática também conhecida como “locação instantânea”), o que vem gerando preocupação de síndicos e moradores em razão da alta rotatividade nesses imóveis.

Nessas plataformas digitais ou aplicativos, é disponibilizado um imóvel com as características pesquisadas pelo usuário, havendo assim a intermediação entre o locador e locatário. Ou seja, nessa prática de negócio, não há qualquer pessoalidade entre o contratante e o contratado ou maiores formalidades de um contrato de locação de imóvel convencional.

Esse tipo de locação é utilizado em diversos países, como Estados Unidos, França e Inglaterra, sendo que as regras podem variar. No Brasil, a locação para temporada por meio de plataformas digitais ainda é feita com base nas regras da lei do inquilinato (Lei 8.245/91), sendo tratada exatamente como uma locação para temporada.

Diante da ausência de maiores formalidades e rotatividade de locatários, o Judiciário vem lidando com um conflito entre o direito de propriedade de quem explora a locação de seu imóvel e o direito à segurança dos demais condôminos.

De um lado verificamos o entendimento do condomínio de que essa prática gera grande rotatividade de pessoas não residentes no condomínio, que ali se hospedam por poucos dias, o que pode, em tese, caracterizar a exploração comercial, verdadeira prática informal de hotelaria.

Seguindo este entendimento, muito embora o proprietário tenha o direito de usar, gozar, fruir e dispor de seu imóvel como bem entender, “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha”, tal como estabelece o artigo 1.277 do Código Civil.

Neste sentido, há o ponto em que o direito de propriedade em questão e previsto na Constituição Federal, não pode ser exercido sem limitações, principalmente quando nos deparamos com a (boa) convivência em um condomínio residencial, no qual o direito individual não pode se sobrepor ao dos demais condôminos.

Em casos concretos, verificamos que há precedentes com entendimento no sentido da legalidade da proibição da locação por temporada, quando se verificar a indevida destinação das unidades, com exploração comercial, conforme podemos observar decisão proferida pela 4ª

  Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS PARA TEMPORADA VETADA PELO CONDOMÍNIO. PRAZO PARA CESSAÇÃO DA LOCAÇÃO E MULTA, PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DA CITADA REGRA PROIBITIVA, FIXADOS EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE RESPALDADA NA TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS. PRECEDENTE DO E. STJ. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA REALIZADO NA AGE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. 1. A Convenção do Condomínio, ora Recorrido, prevê a aplicação de multa para o condômino que destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial. 2. O Regulamento Interno estabelece o procedimento que deve ser observado na hipótese de aplicação de multa, o termo inicial de sua incidência e a possibilidade de recurso administrativo. 3. Improcedente a alegação do ora Recorrente de que não há previsão nas regras internas do Condomínio, ora Recorrido, que assegurem o exercício da ampla defesa ou interposição de recurso administrativo. 4. O Autor, ora Apelante, compareceu à AGE de 19/12/2013, na qual a locação dos apartamentos por temporada foi vetada, mesmo depois de expor suas razões, tendo sido anotado prazo para encerramento daquela atividade - 30 dias -, sob pena de multa diária prevista no Regimento Interno -, a incidir a partir de 19/01/2014. 5. Contraditório e ampla defesa respeitados na AGE. 6. Termo inicial da sanção pecuniária fixado na ata da AGE: 19/01/2014. (...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-RJ - APL: 00750330320148190001 RJ 0075033-03.2014.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS, Data de Julgamento: 15/04/2015, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CIVEL, Data de Publicação: 17/04/2015 13:12)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. Tutela deferida suspendendo deliberação assemblear, a pretexto de ofensa ao direito constitucional da propriedade. Reforma. Ausência de limitação da utilização do imóvel por parte de moradores e familiares. Restrição quanto à quantidade de ocupantes dos apartamentos destinados à locação de temporada. Atividade lucrativa desassociada da função social da propriedade. Direito individual que não pode se sobrepor aos demais condôminos. Mantida a decisão assemblear. Agravo provido. (TJ-SP - AI: 20264883620158260000 SP 2026488-36.2015.8.26.0000, Relator: Natan Zelinschi de Arruda, Data de Julgamento: 30/07/2015, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2015)

No entanto, este assunto não está pacificado nos tribunais, havendo decisões que interpretam a proibição em questão como desrespeito ao direito constitucional de propriedade, o qual confere ao proprietário o direito de usar, fruir, dispor e gozar de seu bem, respeitada a função social da propriedade.

Em decisão proferida em 2017, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que o condomínio não pode proibir a locação por temporada, tendo em vista que prevista em lei:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.174.291 - SE (2017/0240403-5) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE AGRAVANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CLUBE ATALAIA ADVOGADO : ROBERTO BALDO CUNHA E OUTRO (S) - SE000046B AGRAVADO : TEREZA CRISTINA CERQUEIRA DA GRACA ADVOGADO : PATRÍCIA TAVARES DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - SE003532 AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO POR PRAZO INFERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. OMISSÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUANTO AO CUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO E DA CONVENÇÃO COLETIVA, QUE FAZEM LEI ENTRE OS CONDÔMINOS, OS QUAIS NÃO SE OPÕEM A NORMA LEGAL. QUESTÃO OPORTUNAMENTE SUSCITADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA NOVO JULGAMENTO DOS DECLARATÓRIOS. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO (...) In casu, verifico que a utilização dos apartamentos para locação por temporada é uma prática corriqueira e legal, inclusive com previsão no artigo 48 da Lei 8.145/91. (...) Ora, muito bem ponderou o magistrado a quo: (...) o Código Civil assegura aos proprietários o direito de gozar de seus bens. Igualmente, a lei de locações determina que os aluguéis temporários possuem prazo máximo de noventa dias (art. 48). Diante dessas circunstâncias, convém perceber que a norma regimental encontra-se em expresso descompasso com a legislação, pois ao estabelecer apenas um prazo máximo para os alugueis por temporada, a norma, a contrario sensu, autoriza tal instituto por qualquer prazo inferior a este. É evidente o silêncio eloquente do legislador, pois poderia ter estabelecido prazo mínimo, mas contentou-se em apenas ditar o prazo máximo para essa modalidade de contrato."(...) Desta maneira, não há nenhuma ilegalidade o fato da autora/agravada promover a locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo. Inexistente, portanto, plausibilidade nas alegações do recorrente, razão pela qual impõe-se manutenção da decisão agravada. (...)

(STJ - AREsp: 1174291 SE 2017/0240403-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 24/11/2017)

Podemos verificar que, seguindo este entendimento, desde que resguardados os direitos à segurança e sossego dos demais condôminos, não há justificativa plausível para restringir o exercício do direito de propriedade do locador sobre sua unidade condominial.

O que podemos verificar no assunto ora tratado, é que uma solução pra este conflito existente seria levar a questão para discussão em assembleia, a fim de definir regras e critérios para definir as condições para locações deste tipo, não podendo haver a proibição, quando respeitados os limites legais e condições legais em regimento interno do condomínio.

Assim, não haveria a proibição da locação por temporada nos condomínios, mas sim a regulamentação desta prática em suas convenções e regimentos internos, com regras claras e expressas sobre a prática. Com isso, não haveria a violação do direito de propriedade do proprietário e locador e o condomínio poderia evitar futuros conflitos com os condôminos.

Dra. Fernanda Ribeiro – OAB/SP 289.530

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Dr. Jeferson Nardi Nunes Dias – OAB/SP 186.177

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